Що вибрати приватному інвестору квартиру-студію або апартаменти


Секція апартаментів на щорічній конференції «НП» викликала підвищену увагу публіки. Дискусія про управління та прибутковості, відсутність законодавчої бази та інвестиційних стратегіях затягнулася на два з половиною години. Публікуємо найважливіші фрагменти цієї зустрічі. Рекомендую volodymyrskyy.com.ua/ru/

Дмитро Синочкин, шеф-редактор «НП», модератор:
– Апартаменти правильно вважати різновидом житла?

Катерина Немченко, директор департаменту елітної та житлової нерухомості Knight Frank St. Petersburg:
– Кілька років тому в Петербурзі з’явилися перші апартамент-проекти. Ми говорили, що доля формату залежить від того, наскільки вдало вони будуть реалізовані. Вже є деякі результати. Зараз у загальному обсязі ринку апартаменти займають приблизно 7%. Ми виділяємо три групи. Елітні апартаменти — комплекси, як правило, розташовані в дуже хороших локаціях: «Монферрана», «Роял Парк», «Дель Арте». Це дорогі об’єкти для власного проживання. Друга категорія — рекреаційні, вони будуються в курортних зонах. Найбільша частка припадає на міські апартаменти — 79%. Їх ми ділимо на сервісні та не сервісні (їх ще називають «перше житло»; а КК не здає їх в оренду). Сервісні будуються за образом і подобою готелів. Головний споживач цього продукту — інвестор, який вкладає гроші, щоб отримати дохід від здачі в оренду.

Сьогодні в 35 об’єктах ведуться продажі, у вільному реченні 298 000 кв. м, якщо в штуках — 5600 номерів. Значний приріст за рік відзначений в сегменті міських квартир — їх кількість збільшилася в 2,1 рази. Пропозиція рекреаційних квартир зросла на 19%. В елітному форматі — скорочення на 13%.
Попит порівняно з 2016 роком зріс удвічі, було продано 2700 квартир, з них 2100 — у міських комплексах.

Раніше банки насторожено ставилися до цього формату, зараз кредитують такі покупки охоче, і рівень ставок приблизно такий же, як для житла.

Сергій Ногай, керівник проекту SALUT:
– Ми почали будувати комплекс Salut! у 2012-му, тобто проектом вже п’ять років. Здали три корпуси, 1200 номерів. У 2018 році вводимо ще три корпуси, по 500 номерів, в кожному. В 2019-му здається в експлуатацію готель. Приблизно 70% номерів власники пропонують в оренду. Або через керуючу компанію «Салют» (менше половини), або самостійно.

За оцінками власників, прибутковість становить 17-18% в залежності від того, на якому етапі купувалися апарты. Ми вважаємо, що середня (оптимальна) окупність — сім років. Це прибутковість на рівні 15%. Хтось і за п’ять років примудряється «відбити» витрати…

Апартаменти сьогодні — це все-таки більше інвестиційний формат, ніж різновид житла.

Єлизавета Яковлєва, керівник маркетингу та аналітики «Лабораторія МЕТРІВ» (Navis Development Group):
В апартаментах з готельним сервісом переважають покупці двох вікових категорій: від 40 років і менше 25 років. Або у них все є, вони втомилися все робити самі, хочуть використовувати готельну інфраструктуру. Або це молодіжний стиль життя з харчуванням у кафе, з відвідуванням басейну або тренажерного залу, не виходячи з дому. Апартамент-готелі підходять для подібного стилю.

У зв’язку з браком місць під житлову забудову, у зв’язку з початком перетворенням «сірого пояса» можна припустити, що зараз на ринок будуть виходити все нові «точкові» проекти апартаментів.

Дмитро Синочкин:
– Кілька тисяч студій та однокімнатних квартир, які були куплені в чудовій зоні Муріно-Девяткино, зараз здають в оренду. Їх для цього і купували. Цей товар конкурує з апартаментами?

Єлизавета Яковлєва:
– Думаю, зараз їх власники були б раді поміняти квартири на апартаменти, тому що на власників житла лягають всі ризики, пов’язані з самостійним складанням. Пошук, взаємодія з орендарем…

Дмитро Синочкин:
– За оцінками аналітиків, серед покупців житла приватних інвесторів стало менше, зате тих, хто цікавиться апартаментами, — більше. Це одні і ті ж люди?

Ілля Андрєєв, керуючий партнер Zenith Property Management:
– Ситуація в сегменті квартир відображає гримаси російського ринку. Законодавець рухається в неправильному напрямку, відносячи апартаменти до житлової сфері, їх треба відносити до комерції. І ось ми маємо те, що маємо. Сьогодні у людей немає принципового розуміння різниці між апартаментами і квартирою.

Інформованість на низькому рівні, почасти і з вини забудовників. Фіксується гігантське число переуступок та продажу нерухомості в Муріно і Девяткино, Кудрово і на Парнасі. Квартири купували, щоб здати в оренду. Зараз зробити це все складніше. В середньому по місту ставка оренди житлової нерухомості зростає, а в перелічених локаціях — падає. І ліквідність знижується.

Зараз апартаменти конкурують з готелями, недолік готелів в Петербурзі очевидний. А через п’ять років будуть конкурувати з банківськими депозитами.

Михайло Гущин, директор з маркетингу холдингу RBI:
– Апартаменти та студії часто купують інвестори. Які альтернативи може запропонувати ринок людині, яка володіє певною сумою? Ринок акцій — вкрай волатильний, незрозуміло, що з ним буде, валюта — та ж історія, биткоин вже дорогою, не купити. Залишаються тільки апартаменти.

При цьому девелопери дають гарантовану прибутковість на три-п’ять років. Це зрозумілий продукт. Іноді інвестори купують поверхами, розраховуючи, що їх сервіс буде краще, ніж у материнської компанії, ціна нижче, і вони отримають більш високу прибутковість.

Інвестувати в готелі невигідно, немає зрозумілого режиму фінансування. Тому у нас готелі у місті практично не будуються. Для девелопера формат апартаментів — це просто можливість колективного інвестування в готелі. Плюс 214-ФЗ дає якусь захист ризиків інвесторам на етапі будівництва.

Є варіанти нерухомості, які у нас тільки починають розвиватися. Якщо ми приїдемо на Обвідний канал, то в районі «Червоного трикутника» побачимо стихійні креативні кластери. В цегляних корпусах продають приміщення. В одному з них людина живе, в іншому хтось малює або займається напівпромислової діяльністю. Це сегмент комерційної нерухомості, пов’язаний з роботою і частково з проживанням. Хоча жити в нежитловому фонді досить складно. Це один полюс. На іншому — апарты-студії, заміна готельного комплексу. Тобто хороша інвестиція, яка при правильному управлінні дає реально прибутковість вище, ніж житло.

Дмитро Синочкин:
– Отже, прибутковість залишається головним мотивом і для покупця, і для девелопера.

Марина Сторожева, керівник відділу продажів Lemminkainen, генерального підрядника апарт-комплексу VALO:
– Перед нами стоїть завдання залучити гроші приватних інвесторів. Вони повірять і вкладуть свої кошти, якщо успішним буде не тільки проект Valo, — важливо, щоб вся галузь успішно розвивалася.

Для приватних інвесторів наш проект — інвестиційно привабливий продукт, який забезпечується готельним бізнесом. Ми вирішили, що апарт-комплекс VALO повинен відповідати європейським стандартам. Запросили фінської генпідрядника, який гарантує якість будівництва і вносить західний досвід в проектні рішення. Для якісного будівництва готельного бізнесу ми залучили компанію з європейським досвідом — Hospitality Management. Ще на етапі проектування поставили завдання забезпечити комфортне проживання для різних категорій клієнтів. Проект масштабний, ми передбачили зонування, розділивши потоки. У центральній частині комплексу розташований готель, що в бічних секціях — апартаменти для власного і для довгострокового проживання.

Дмитро Синочкин:
– Багатьох покупців приверне гарантована прибутковість. Але немає тут прихованих ризиків?

Костянтин Сторожев, генеральний директор компанії «Вало-Сервіс»:
– Програма гарантованої дохідності означає, що керуюча компанія бере на себе певні зобов’язання. Ми зобов’язуємося доплатити власнику, якщо необхідний дохід не буде забезпечений. Ми зробили бюджет, ми розміщуємо пропозицію гарантованої прибутковості саме в тій секції, де короткострокова оренда.

Ми впевнені, що заробимо більше, а інвестори будуть отримувати фіксовані гроші. Деякі компанії надають гарантовану прибутковість на основі довгострокової оренди. Ми пішли іншим шляхом. Ми впевнені, що готельна діяльність дає набагато більший дохід, і збираємося на цьому заробляти.

Дарина Баранова, комерційний директор RR Realty:
– Ми сьогодні дискутуємо, як це — жити в апартаментах, це житло або чисті інвестиції. Частка інвестиційних покупок, безумовно, зростає, але хто кінцевий споживач апартаментів? Чим вище рівень можливостей, тим більше частка бажаючих купувати. Але не всі розуміють, наскільки якість апарт-комплексу відповідає інфраструктурі. У житловому кварталі все зрозуміло: перший поверх — комерція: «Пятерочка» і т. д. Це відбувається само собою, без якогось особливого втручання. Що стосується апарт-комплексів, тут ситуація інша. Проте інфраструктура, за нашими даними, посідає лише четверте місце серед інших критеріїв прийняття рішення… Перше — локація, друге — вартість…

Коли ми їздимо за кордон і знімаємо апартаменти, то з чого виходимо? Щоб було зручно дістатися, щоб планування квартир відповідала нашим вимогам. Нам важливо, що буде всередині. Щоб ми не бігали: банки, щоб зняти гроші; ресторани, щоб поїсти, аптека, ще щось.

Ми працюємо з інвесторами, які придбавають торгові площі на першому-другому поверхах, і з орендарями, щоб заздалегідь, до здачі забезпечити проживають в апарт-готелі достойну інфраструктуру.

Дмитро Некрестьянам, керівник практики нерухомості та інвестицій АБ «Качкін і Партнери»: